© 국민권익행정사사무소 안준태 행정사

[국민권익행정사사무소=안준태 행정사] 「상가건물 임대차보호법」제10조의3 제1항에 따른 권리금을 중개대상물의 범위에 포함하는 공인중개사법 일부개정법률안(민홍철의원 등 10인 발의)이 발의되었다. 이는 공인중개사의 권리금 계약서 작성은 행정사법 위반이라는 대법원(2024.4.12. 선고 2024도 1766)의 판결(이하 “대법원 판결”이라 한다)에 따른 공인중개사협회의 대응으로 보인다.

각종 이익단체들에 의하여 청부입법으로 판결을 뒤집으려는 시도는 오랜 관행처럼 있어왔다. 하지만 대법원 판결을 정면으로 부정하는 이러한 입법시도는 명백히 삼권분립의 원칙에 위반되는 행위이며, 전문성이 없는 공인중개사에게 권리금 계약서 작성에 관한 법적 권한을 주는 것은 결코 바람직하다고 할 수 없다.

현대사회는 급격하게 다양화, 분업화, 전문화 및 체인사업화 되어가고 있다. 이에 따라 상가의 이전에 따른 권리금 계약 역시 시대에 맞게 전문성이 필요하게 되었다.

권리금 계약은 영업(권리)의 양도·양수계약에 따른 종전의 유형의 재산(시설. 비품) 외에도 ① 상법에 따른 상호를 계속 사용하게 되는 경우 채권양도의 통지 및 채권, 채무 확정 ② 개인정보 보호법에 따른 영업 양도 시 개인정보 이전 ③ 부정경쟁방지법에 따른 영업노하우 및 영업비밀 이전 및 등록 ④ 근로기준법에 따른 근로자포괄승계(퇴직연금의승계, 연차 및 누적된 시간외 근무 수당 확인등)의 문제 등 여러 분야에 걸쳐 종합적인 검토를 통해 확정된다.

실제로 있었던 사례를 살펴보자. A요양원을 양수한 양수인이 유체동산 압류를 당하였는데, 압류한 채권자는 종전 임차인의 영업상 채권자였다. 신규 임차인은 강제집행을 한 채권자와는 아무런 관련이 없었지만 상호를 속용한다는 이유로 상법 제42조에 따라 강제 집행을 당한 것이다.

이러한 분쟁을 예방하려면 행정사가 권리금 계약서 작성 시 양도인(종전 임차인)의 영업상 채권자들을 빠짐없이 확인하고 확정하여 채권자들에게 양수인(신규임차인)의 책임이 없음을 통지해주면 된다. 그런데 공인중개사는 사실확인 및 내용증명 우편을 작성하여 발송할 수 있는 전문성과 법적 권한이 없다.

권리금 계약 시 개인정보 이전의 문제 또한 매우 중요하다. 코로나19 이후 상가의 영업형태는 배달이 압도적으로 많아졌고, 포인트제 및 회원제로 운영되고 있다. 따라서 고객들의 개인정보(전화번호, 이름, 주소)를 영업상 관리할 수밖에 없다. 그런데 이러한 개인정보가 영업 양도 시에 아무런 절차 없이 양수인에게 이전될 경우 개인정보보호법 위반이라는 문제가 발생한다.

이에 따라 개인정보보호법 제27조(영업양도 등에 따른 개인정보 이전 제한) 및 시행령에 따라 영업 양도 시 엄격한 절차에 따라 개인정보를 이전하도록 되어있다. 법에서 정한 절차대로 개인정보를 이전하지 않을 경우 1,000만 원 이하의 과태료 처분은 물론 개인정보보호법 제71조 제1호에 따라 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있다.

그런데 공인중개사는 ‘개인정보보호법’에 따라 개인정보를 이전할 수 있는 전문성 및 법적 권한이 없다. 행정사가 행정사법 제2조 및 시행령 제2조 제6호 “행정 관계 법령 및 제도ㆍ절차 등 행정업무에 대하여 설명하거나 자료를 제공하는 일”에 따라 개인정보 이전의 절차 등을 설명하고 자료를 제공해주어야 한다.

영업 양도‧양수에 따른 근로자 포괄승계에 대한 문제도 빼놓을 수 없다. 현대사회의 상가는 거의 모두 아르바이트 직원(특히 편의점 및 커피숍) 및 소속 직원이 1명 이상 있다고 하여도 과언이 아니며, 근로자의 권리는 매우 중요한 사회적 민감 요소이기 때문이다.

영업 양도‧양수 시 권리금 계약서를 작성하면서 소속 근로자의 퇴직연금, 누적된 연차, 누적된 시간외 근무시간 등을 확인하지 않고 권리금을 책정한다면 영업 양도‧양수 후 양수인은 권리금을 지불하였음에도 승계된 근로자의 누적된 시간 외 근무 및 누적된 연차 등에 대하여 금전 보상을 별도로 해주어야 하는 문제가 발생할 수 있다.

공인중개사는 '임대차 계약에 대한 전문성과 이해도'를 갖추었다고 할 수 있지만 무형의 권리에 대한 권리금 계약에 대해서도 전문성과 이해도를 갖추었다고 볼 수는 없다.

헌법재판소 2020헌마187호 결정문에 의하면 행정사는 행정법 제2조 각호의 업무에 해당되는 한, 노무사의 업무를 수행할 수 있다. 하지만 공인중개사에게는 근로자 포괄승계에 따른 근로자의 지위를 승계해 주고, 확인하고 설명할 전문성과 법적 권한이 없다.

이제부터라도 행정사법 제2조 및 대법원 2024도1766호 판결에 따라 권리금 계약은 전문성 있는 행정사‧변호사의 업무로 분리되는 것이 마땅할 것이다.